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LG Berlin, Urteil vom 1. Februar 2001, 9.O.523/96

Zuletzt aktualisiert: 11.10.2015 | Autor: Gaius-Redaktion

Kaufpreisanpassungsklauseln der Treuhandanstalt, Begriff “Verkehrswert”

Gericht

LG Berlin

Art der Entscheidung

Urteil

Datum

01. 02. 2001

Aktenzeichen

9.O.523/96

Leitsatz des Gerichts

  1. Die Verkehrswertfeststellung von Grundstücken und Gebäuden setzt als solche das Bestehen eines funktionsfähigen bzw. geregelten Grundstücksmarktes voraus. Denn maßgeblich sind die im gewöhnlichen Geschäftsverkehr üblichen Verhältnisse und Gepflogenheiten und die für die Preisgestaltung im gewöhnlichen Grundstücksver-kehr für Angebot und Nachfrage maßgeblichen Umstände.

  2. Es ist insoweit erforderlich, dass sich zum Bewertungsstichtag ein “einheitliches Preisgefüge” auf dem Grundstücksmarkt herausgebildet hat.

  3. Allein auf die Tatsache, dass zum Bewertungszeitraum – hier nach der deutschen Ei-nigung – eine Vielzahl von Grundstücken verkauft worden sind, kann nicht abgestellt werden, da der Markt damals noch nicht “geregelt”, sondern vielmehr spekulativ und von Einzelinteressen geprägt war.

  4. Soweit eine Verkehrswertfeststellung mangels objektivierbarer Kriterien nicht möglich ist, scheiden Ansprüche aus einer Nachbewertungsklausel – hier: bei den Verträgen der ehemaligen Treuhandanstalt – aus, und zwar auch dann, wenn den Parteien bereits bei Vertragsschluss hätte bewusst sein müssen, dass eine Verkehrswertfeststellung mangels funktionierenden Grundstücksmarktes zu dem vereinbarten Bewertungs-stichtag nicht möglich ist.

Tenor

  1. Das Versäumnisurteil vom 10. Juni 1997 wird aufrechterhalten und die weitergehende Klage abgewiesen.

  2. Die Kosten des Rechtsstreits hat die Klägerin zu tragen.

  3. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe des jeweils beizutreibenden Betrages vorläufig vollstreckbar. Die Zwangsvollstreckung aus dem Versäumnisurteil darf nur gegen Leistung dieser Sicherheit fortgesetzt werden.

Tatbestand

Die Klägerin macht Ansprüche aus einer in § 3 Abs. 6 des zwischen den Parteien am 12. August 1991 geschlossenen Geschäftsanteilveräußerungsvertrages getroffenen Grundstücksnachbewertungsregelung geltend.

Mit notariellem Vertrag vom 12. August 1991 veräußerte die Klägerin den von ihr gehaltenen Komanditanteil in der Landesverlags- und Druckgesellschaft mbH Mecklenburg & Co. KG sowie den Geschäftsanteil an der Komplementärin, der Landesverlags- und Druckgesellschaft mbH an die Beklagte. Als Kaufpreis waren 36.079.902,05 DM vereinbart (§ 3 Abs. 1 des Vertrages). In § 3 Abs. 6 des Vertrages heißt es:

“Die Parteien sind sich über den tatsächlichen Wert der Grundstücke und Gebäude der Gesellschaft nicht einig. Im Hinblick darauf vereinbaren die Parteien, daß bis spätestens zum 31.12.1991 ein Wertgutachten eines öffentlich be-stellten und vereidigten Sachverständigen über den Verkehrswert der Grundstücke und Gebäude zum 31.05.1991 einzuholen ist. Können sich die Parteien nicht auf einen Sachverständigen einigen, so wird dieser auf Antrag einer Partei durch die Industrie- und Handelskammer Berlin bestellt. Der Kaufpreis gemäß Abs. (2) erhöht oder vermindert sich um den Betrag, um den das Sachverständigengutachten von dem Wertansatz der Grundstücke und Gebäude in dem verbindlichen Zwischenabschluß der Gesellschaft zum 31.05.1991 enthaltenen Wertansatz abweicht. Die Wertdifferenz ist binnen 10 Banktagen nach Fertigstellung des Sachverständigengutachtens gemäß Abs. (4) auszugleichen.”

In § 5 des Vertrages ist des weiteren geregelt:

“(1) Wegen des noch nicht funktionsfähigen Grundstücksmarktes in dem Gebiet der neuen Bundesländer ist eine verläßliche Ermittlung des Verkehrswertes von Grund und Boden zur Zeit noch nicht möglich.

(2) Die Parteien vereinbaren für den Fall, daß die Käuferin vor dem 31.12.1995 den Betrieb der Gesellschaft ganz oder teilweise einstellt, und in diesem Zusammenhang den sich aus Anlage 7, Anlage 8 und aus § 6 Abs. (1) (e) ergebenden Grund und Boden ganz oder teilweise veräußert, eine Neubewertung des veräußerten Grund und Bodens oder des veräußerten Grund- und Bodenteils. Bei der Neubewertung bleiben die unmittelbar den Verkehrswert erhöhenden Investitionen der Käuferin nach Abschluß dieses Vertrages unberücksichtigt.

(3) Übersteigt der im Wege der Neubewertung ermittelte Verkehrswert des veräußerten Grund und Bodens oder des veräußerten Grund- und Bodenteils den in dem gemäß § 3 Abs. (6) erstellten Gutachten ausgewiesenen Wert des betreffenden Grund und Bodens oder des betreffenden Grund- und Bodenteils um mehr als 10%, so hat die Käuferin den Differenzbetrag ( … ) an die Verkäuferin zu zahlen. Eine Nachzahlung der Verkäuferin aufgrund der Neubewertung ist ausgeschlossen.”

In dem Zwischenabschuß der Landesverlags- und Druckgesellschaft mbH Mecklenburg & Co. KG zum 31. Mai 1995 (Anlage 5 b zum Kaufvertrag vom 12. August 1991; Anlagenkonvolut K 33) sind die zum Gesellschaftsvermögen gehörenden Grundstücke, bei denen es sich um die in Schwerin Großer Dreesch und Sebastian-Bach-Straße 40 belegenen Grundstücke sowie um die Grundstücke Hagenow, Lange Straße 35 und An der Schmarre, Ludwigslust, Schloßstraße 19 und Wittenberge, Wilhelmstraße 4 handelt, mit insgesamt 9.414.883,00 DM aktiviert.

Wegen der weiteren Einzelheiten und der im übrigen getroffenen Regelungen wird auf den notariellen Vertrag vom 12. August 1991 (Anlage K 1) nebst den dazu teilweise erst mit Schriftsatz vom 18. Mai 1999 eingereichten Anlagen zum Kaufvertrag (Anlagenkonvolut K 33) Bezug genommen.

In der Folgezeit beauftragten die Klägerin und die Landesverlags- und Druckgesellschaft mbH Mecklenburg & Co. KG den Sachverständigen Sube mit der Erstellung eines Verkehrswertgutachtens, wobei zwischen den Parteien streitig ist, ob es zu einer entsprechende Einigung auf den Sachverständigen Sube gekommen ist.

Der Sachverständige Sube kam in seinem Gutachten, das im Dezember 1993 vorlag und auf das wegen der weiteren Einzelheiten Bezug genommen wird (Anlagekonvolut K 3), zu einem Verkehrswert der Grundstücke nebst aufstehenden Gebäuden von insgesamt 20.950.119,00 DM. Mit Schreiben vom 8. April 1994 – auf das Bezug genommen wird (Anlage B 2) – übersandte die Klägerin dem Gutachter Sube eine Mängelliste bezüglich des von ihm erstellten Gutachtens und forderte diesen zur Nachbesserung auf; dazu kam es jedoch nicht.

In der Folgezeit korrespondierten die Parteien über die Einholung eines weiteren Gutachtens durch einen anderen Sachverständigen, wobei sich die Beklagte mit Schreiben vom 20. Juli 1994 zunächst mit dem von der Klägerin vorgeschlagenen Gutachter Schönfuß einverstanden erklärte. Zu einer entsprechenden Beauftragung kam es jedoch nicht, weil zwischen den Parteien Streit über den Umfang des Gutachterauftrags aufkam. Nach weiteren Schriftwechsel einigten sich die Parteien schließlich auf den Sachverständigen Dr.-Ing. Keunecke; zu einer gemeinsamen Beauftragung kam es ebenfalls nicht, weil nach wie vor Streit über den Umfang des Gutachterauftrages herrschte.

Die Klägerin hat sodann auf der Grundlage des von dem Sachverständigen Sube erstellten Gutachtens von der Beklagten aus § 3 Abs. 6 des notariellen Vertrages vom 12. August 1991 zunächst die Zahlung eines erststelligen Teilbetrages von 1.000.000,- DM begehrt, hilfsweise hat sie die Feststellung begehrt, daß der Verkehrswert aufgrund anerkannter Bewertungsmethoden, insbesondere auf der Grundlage der Wertermittlungsverordnung oder des Substanz- und/oder Ertragswertes zu ermitteln, nicht aber mit dem tatsächlich erzielbaren Veräußerungserlös im Jahre 1991 gleichzusetzen sei.

Die Kammer hat die Klage mit Versäumnisurteil vom 10. Juni 1997 abgewiesen. Gegen das Versäumnisurteil, das der Klägerin am 24. Juni 1997 zugestellt worden ist, hat diese mit am 25. Juni 1997 bei Gericht eingegangenen Schriftsatz vom 24. Juni 1997 Einspruch eingelegt.

Nachdem die Industrie- und Handelskammer mit Schreiben vom 8. Juli 1997 die Benennung eines weiteren Sachverständigen mit der Begründung abgelehnt hatte, daß eine Einigung über die Person des Gutachters bereits erfolgt sei, hat die Kammer gemäß Beweisbeschluß vom 11. Juni 1998 (Bd. I, Bl. 150 d.A.) in der Fassung des Berichtigungsbeschlusses vom 17. Dezember 1998 (Bd. I; Bl. 164 R d.A.) schließlich den Sachverständigen Dr.-Ing. Klaus-P. Keunecke mit der Erstellung eines gerichtlichen Verkehrswertgutachtens beauftragt, der den Verkehrswert der Grundstücke Schwerin Großer Dreesch und Sebastian-Bach-Straße 40, Hagenow, Lange Straße 35 und An der Schmarre sowie Ludwigslust, Schloßstraße 19 und Wittenberge, Wilhelmstraße 4 in seinen für die jeweiligen Grundstücke erstellten schriftlichen Gutachten vom 26. November 1999 mit insgesamt 17.772.800,00 DM angegeben hat. Wegen der weiteren Einzelheiten und des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf die Verkehrswertgutachten des Sachverständigen Dr.-Ing. Keunecke vom 26. November 1999, seine ergänzende Stellungnahme vom 30. Januar 2001 sowie auf seine mündlichen Erläuterungen im Termin am 1. Februar 2001 Bezug genommen.

Die Klägerin begehrt von der Beklagten nunmehr klageerweiternd und auf der Grundlage der eingeholten gerichtlichen Sachverständigengutachten die Zahlung von insgesamt 9.379.962,00 DM (Verkehrswert in Höhe von 17.772.800,- DM abzüglich Aktiva in Höhe von 9.414.883,- DM zuzüglich Instandhaltungsrückstellungen in Höhe von 1.022.045,00 DM) sowie die Feststellung, daß der Rechtsstreit im Umfang des ursprünglich gestellten Hilfsantrags erledigt ist.

Die Klägerin beantragt nunmehr,

  1. die Beklagte unter Aufhebung des Versäumnisurteils vom 10. Juni 1997 zu verurteilen, an die Klägerin 9.379.962,00 DM nebst Zinsen in Höhe von 2% über dem jeweiligen Diskontsatz der Deutschen Bundesbank bzw. Basiszinssatz der Europäischen Zentralbank aus 1.000.000,00 DM seit Rechtshängigkeit und aus 8.379.962,00 DM seit dem 22. Februar 2000 zu zahlen,

  2. festzustellen, daß der Rechtsstreit im Umfang des Hilfsantrages in der Hauptsache erledigt ist.

Die Beklagte beantragt,

das Versäumnisurteil vom 10. Juni 1997 aufrechtzuerhalten und die Klage auch im übrigen abzuweisen.

Die Beklagte bestreitet den Anspruch dem Grunde und der Höhe nach. Sie vertritt insbesondere die Auffassung, daß mangels funktionsfähigem Grundstücksmarkt zum Bewertungsstichtag eine objektivierbare Preisfeststellung nicht möglich sei und Ansprüche aus § 3 Abs. 6 des Vertrages bereits deshalb nicht in Betracht kämen.

Entscheidungsgründe

Entscheidungsgründe

Die Klage hat weder mit dem Zahlungsantrag zu 1) noch mit dem Feststellungsantrag zu 2) Erfolg, so daß das klageabweisende Versäumnisurteil vom 10. Juli 1997, gegen das die Klägerin gemäß §§ 338 ff ZPO form- und fristgerecht Einspruch eingelegt hat, aufrechtzuerhalten und die weitergehende Klage abzuweisen war.

Der Klägerin steht der mit dem Antrag zu 1) geltend gemachte Zahlungsanspruch in Höhe von insgesamt 9.379.962,00 DM aus § 3 Abs. 6 des Vertrages vom 12. August 1991 nicht zu.

Nachdem das in § 3 Abs. 6 des Vertrages vertraglich vorgesehene Verfahren im Ergebnis gescheitert war, war zwar ein gerichtliches Verkehrswertgutachten einzuholen. Denn unabhängig von der Frage, ob sich die Parteien im Jahre 1993 tatsächlich auf den Sachverständigen Sube geeinigt haben, konnte das vorprozessual eingeholte Verkehrswertgutachten des Sachverständigen Sube, auf das die Klägerin die Klage ursprünglich gestützt hat, jedenfalls nicht verwertet werden; dieses war offensichtlich mangelhaft und daher auch nicht als Schiedsgutachten verwertbar, wie im übrigen auch aus dem Schreiben der Klägerin vom 8. April 1994 deutlich wird. Auch wenn sich die Parteien im Anschluß daran auf weitere Sachverständige geeinigt haben, lagen jedenfalls 1998 die Voraussetzungen für die Einholung eines gerichtlichen Gutachtens entsprechend § 319 Abs. 1 Satz 2, 2. Alt. BGB vor, und zwar unabhängig davon, ob die Verzögerung verschuldet war und wer sie gegebenenfalls zu vertreten hatte.

Gleichwohl steht der Klägerin der nunmehr auf der Grundlage der von der Kammer eingeholten Gutachten vom 26. November 1999 geltend gemachte Zahlungsanspruch aus § 3 Abs. 6 des Vertrages nicht zu.

Der gerichtlich bestellte Sachverständige Dr.-Ing. Keunecke ist zwar in seinen für die jeweiligen Grundstücke erstellten schriftlichen Gutachten vom 26. November 1999 insgesamt zu einem Wert von 17.772.800,00 DM gekommen, so daß sich – unter Berücksichtigung der passivierten Instandhaltungsrückstellungen in Höhe von 1.022.045,00 DM – rechnerisch ein Zahlungsanspruch in der geltend gemachten Höhe ergebe. Die vom Sachverständigen Dr.-Ing. Keunecke ermittelten Grundstückswerte konnten jedoch entgegen der von der Klägerin vertretenen Auffassung nicht zugrundegelegt werden, weil es zum maßgeblichen Bewertungsstichtag an einem funktionsfähigen bzw. geregelten Grundstücksmarkt fehlte und eine Verkehrswertfeststellung in objektivierbaren Weise daher nicht möglich war, so daß es im Ergebnis bei den bei der Kaufpreisbemessung vorläufig zugrundegelegten Buchwerten bleiben mußte.

Anders als in dem vom Bundesgerichtshof im Urteil vom 26. Februar 1999 – V ZR 4/98 – (ZOV 1999, 197 f) entschiedenen Fall, haben die Parteien die in § 3 Abs. 6 des Vertrages getroffene Nachbewertungsregelung zwar nicht allein im Hinblick darauf getroffen, daß zum damaligen Zeitpunkt mangels funktionsfähigen Grundstücksmarktes eine verläßliche Verkehrswertermittlung nicht möglich war, so daß die Erwägungen des Bundesgerichtshof in der vorgenannten Entscheidung nicht uneingeschränkt auf den vorliegenden Fall übertragen werden können.

Dem vom Bundesgerichtshof (a.a.O.) entschiedenen Fall lag eine Regelung zugrunde, nach der die Neubewertung zu einem nach Vertragsschluß liegenden Zeitpunkt (Bewertungsstichtag) erfolgen sollte, weil sich im Zeitpunkt des Vertragsschlusses ein funktionsfähiger Grundstücksmarkt noch nicht herausgebildet hatte und daher bei Vertragsabschluß eine verläßliche Grundstücksbewertung nicht möglich war. Demgegenüber haben die Parteien in § 3 Abs. 6 des Vertrages einen vor Vertragsschluß liegenden Bewertungsstichtag (31. Mai 1991) gewählt, weil sie sich wie sich aus § 3 Abs. 6 Satz 1 des Vertrages ergibt – über den tatsächlichen Wert des Immobiliarvermögens der Gesellschaft nicht einigen konnten, wobei ihnen – wie sich aus § 5 Abs. 1 des Vertrages ergibt – bereits im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses bewußt war bzw. hätte bewußt sein müssen, daß eine verläßlicher Verkehrswertermittlung mangels funktionierenden Grundstücksmarkt zu dem vereinbarten Bewertungsstichtag (31. Mai 1991) tatsächlich nicht möglich ist. Dementsprechend kann nicht ohne weiteres – wie in dem vom Bundesgerichtshof (a.a.O.) entschiedenen Fall – davon ausgegangen werden, daß die in § 3 Abs. 6 des Vertrages getroffene Nachbewertungsreglung allein wegen des Fehlens eines funktionierenden Grundstücksmarktes zum Bewertungsstichtag hinfällig ist.

Andererseits setzt aber die Verkehrswertfeststellung als solche in gewissem Umfang das Bestehen eines funktionsfähigen bzw. geregelten Grundstücksmarktes voraus. Nach der Legaldefinition des § 194 BauGB wird der Verkehrswert durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen und tatsächlichen Gegebenheiten zu erzielen wäre, wobei dann im Rahmen der für die Verkehrswertermittlung heranzuziehenden Vorschriften der Wertermittlungsverordnung die Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt heranzuziehen sind und zwar unabhängig davon, ob der Verkehrswert nach dem Vergleichswert-, dem Sachwert- oder dem Ertragswertverfahren bzw. mehreren der vorgenannten Verfahren zu ermitteln ist (§§ 3,7 WertV).

Soweit der Verkehrswert demnach aber letztendlich durch den Marktwert bestimmt wird, setzt die Wertermittlung jedenfalls in gewissem Umfang auch einen funktionsfähigen und geregelten Grundstücksmarkt voraus. Denn maßgeblich sind die im gewöhnlichen Geschäftsverkehr üblichen Verhältnisse und Gepflogenheiten und die für die Preisgestaltung im gewöhnlichen Grundstücksverkehr für Angebot und Nachfrage maßgeblichen Umstände; ungewöhnliche oder persönliche Umstände bleiben bei der Verkehrswertermittlung außer Betracht (§ 3 Abs. 3 WertV). Was aber letztendlich den Gepflogenheiten des üblichen Geschäftsverkehrs und den danach maßgeblichen Umständen entspricht, kann nur festgestellt werden, wenn sich zumindest in gewissem Umfang ein funktionsfähiger Markt herausgebildet hat; soweit es daran fehlt, gibt es nur Wert- bzw. Preisvorstellungen, die im Einzelfall so oder so realisiert werden und die erheblich von subjektiven Komponenten geprägt werden und naturgemäß Erwartungen hinsichtlich der künftigen Entwicklung einschließen, Rückschlüsse auf die im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielbaren Preise (mit eine gewissen Bandbreite) und damit auf den Verkehrswert können daraus nicht gezogen werden.

Auch wenn der Verkehrswert keine exakt zu berechnende Größe ist und die Verkehrswertfeststellung einen gewissen Spielraum zuläßt, hat sie gleichwohl anhand obektivierbarer Kriterien zu erfolgen; eine verläßliche Feststellung ist nur möglich, wenn hinreichende Kenntnisse über die im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielbaren Preise vorliegen, was wiederum voraussetzt, daß sich für das jeweilige Gebiet im gewissen Umfang ein funktionsfähiger Grundstücksmarkt herausgebildet hat.

Dies war zudem nach § 3 Abs. 6 des Vertrages für die Verkehrswertermittlung maßgeblichen Bewertungsstichtag – dem 31. Mai 1991 – nicht der Fall. Davon geht im Ergebnis auch der Sachverständige Dr.-Ing. Keunecke aus, auch wenn er in seiner ergänzenden Stellungnahme vom 30. Januar 2000 ausgeführt hat, daß es zum Bewertungsstichtag einen “funktionierenden” Grundstücksmarkt gegeben habe; der Sachverständige unterscheidet insoweit – wie er bei seiner Anhörung in der mündlichen Verhandlung erläutert hat – zwischen einem “funktionierenden” Grundstücksmarkt und einem “geregelten” Grundstücksmarkt, wobei aus der Sicht des Sachverständigen ein “funktionierender” Grundstücksmarkt bereits deshalb vorhanden gewesen sei, weil zum damaligen Zeitpunkt eine Vielzahl von Grundstücken verkauft worden sei. Darauf kann nach Auffassung der Kammer aber nicht entscheidend abgestellt werden; auch wenn zum damaligen Zeitpunkt in den neuen Bundesländern bereits eine Vielzahl von Grundstücksgeschäften getätigt wurden, hatte sich – wie der Sachverständige bereits in seinen einzelnen schriftlichen Gutachten ausgeführt hat – jedenfalls noch kein einheitliches Preisgefüqe herausgebildet; dies wäre nach Auffassung der Kammer aber erforderlich gewesen, um in hinreichend verobjektivierbarer Weise den im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielbaren Preis (mit einer gewissen Bandbreite) und damit den Verkehrswert feststellen zu können. So war der Markt – wie der Sachverständige desweiteren ausgeführt hat – zum damaligen Zeitpunkt auch noch nicht “geregelt”, sondern vielmehr spekulativ und von Einzelinteressen geprägt, wobei es im gewerblichen Bereich auch nicht so sehr um das Grundstück ging, sondern vielmehr das Bestreben im Vordergrund stand, durch einen Standpunkt des Unternehmens vor Ort in den neuen Bundesländern Fuß zu fassen, also die Preisvorstellungen in der Tat erheblich von subjektiven Komponenten und Erwartungen hinsichtlich der künftigen Entwicklung geprägt wurden.

Dem steht auch nicht entgegen, daß den Parteien bei Abschluß des Vertrages – wie sich aus § 5 Abs. 1 des Vertrages ergibt – bewußt war, daß zum damaligen Zeitpunkt mangels funktionsfähigem Grundstücksmarkt eine verläßliche Verkehrswertfeststellung nicht möglich war und sie dementsprechend auch hätten erkennen können und müssen, daß eine verläßliche Verkehrswertfeststellung zu dem in § 3 Abs. 6 vereinbarten. Bewertungsstichtag ebenfalls kaum möglich sein dürfte. Denn nach der in § 3 Abs. 6 des Vertrages getroffenen Regelung sollte sich der Kaufpreis im Ergebnis nach dem einzuholenden Verkehrswertgutachten richten; dabei handelt es sich – wovon auch die Klägerin ausgeht – im Ergebnis um eine Schiedsgutachterabrede. Der zu bestellende Sachverständige sollte den Kaufpreis nicht nach freiem Ermessen bestimmen; der Kaufpreis sollte vielmehr anhand eines Verkehrswertgutachtens und damit in objektivierbarer Weise ermittelt werden. Soweit aber eine Verkehrswertfeststellung mangels objektivierbarer Kriterien nicht möglich ist, scheiden Ansprüche aus der in § 3 Abs. 6 des Vertrages getroffenen Regelung auch dann aus, wenn den Parteien bereits bei Vertragsschluß hätte bewußt sein müssen, daß eine Verkehrswertfeststellung mangels funktionierenden Grundstücksmarkt auch zu dem in § 3 Abs. 6 geregelten Bewertungsstichtag nicht möqlich ist. Denn die Parteien haben in § 3 Abs. 6 ein Verfahren gewählt, wonach der bereits bei Vertragsschluß vorliegende Streit über den tatsächlichen Wert des Immobiliarvermögens in objektivierbarer Weise beigelegt werden sollte, nämlich durch Einholung eines Verkehrswertgutachtens. Soweit aber eine verläßliche Verkehrswertfeststellung zu dem vereinbarten Bewertungsstichtag letztendlich nicht möglich ist, muß es dementsprechend bei den bei der Bemessung des Kaufpreises zugrundegelegten Buchwerten und damit beim ursprünglich vereinbarten Kaufpreis bleiben, auch wenn dies bereits bei Vertragsschluß voraussehbar gewesen wäre.

Daß eine Verkehrswertfeststellung anhand hinreichend verobjektivierbarer Kriterien zum maßgeblichen Bewertungsstichtag (31. Mai. 1991) letztendlich nicht möglich ist, wird im übrigen auch in den vom Sachverständigen Dr.-Ing. Keunecke zu den einzelnen Grundstücken gefertigten Gutachten deutlich.

In seinen Gutachten betreffend der Grundstücke Hagenow, Lange Straße 35, Ludwigslust, Schloßstraße 19 und Wittenberge, Wilhelmstraße 4 hat der Sachverständige Dr.-Ing. Keunecke – an dessen Fähigkeiten als Sachverständigen und an dessen fachlichen Kenntnissen die Kammer keine Zweifel hat – jeweils das Ertragswertverfahren unter Berücksichtigung von Vergleichspreisen herangezogen hat, wobei er jedoch am Ende der Gutachten jeweils ausdrücklich ausführt, daß sowohl Unsicherheiten hinsichtlich der tatsächlich erzielbaren Miete (Ertragswertverfahren) als auch Unsicherheiten hinsichtlich der ermittelten Vergleichswerte bestünden und jeweiIs festzustellen sei, daß zum damaligen Zeitpunkt ein sehr uneinheitliches Preisgefüge bestand.

Aber auch im übrigen wird durch die Gutachten betreffend die Grundstücke Hagenow, Lange Straße 35, Ludwigslust, Schloßstraße 19 und Wittenberge, Wilhelmstraße 4 deutlich, daß dem Sachverständigen Dr.-Ing. Keunecke zur Verkehrswertermittlung keine objektiven Kriterien zur Verfügung standen und das jeweils gefundene Ergebnis von erheblichen Unsicherheiten geprägt ist. Eine Auswertung über die ortsüblichen Mieten zum Bewertungsstichtag war – wie der Sachverständigen in den einzelnen Gutachten hinsichtlich der vorgenannten Grundstücke jeweils ausgeführt hat – jeweils nicht verfügbar, wobei auch keine hinreichenden Kenntnisse über die umlagefähigen Bewirtschaftungskosten vorlagen, so daß die zur Verkehrswertermittlung maßgeblich herangezogene Ertragswertmethode bereits von erheblichen Unsicherheiten geprägt ist. Hinsichtlich des Grundstücks Hagenow, Lange Straße 35 hat der Sachverständige des weiteren auf Seite 26 seines Gutachtens ausgeführt, daß Vergleichskauffälle beim Gutachterausschuß des Landkreises Ludwigslust für den betreffenden Zeitraum nicht vorlägen und sodann auf Vergleichskauffälle nach Berliner Grundstücksauktion zurückgegriffen, wobei dann aber in der Tat erhebliche Bedenken an der Vergleichbarkeit bestehen. Gleiches gilt für das Grundstück Wittenberge Wilhelmstraße 4; auch insoweit lagen keine Vergleichskauffälle beim Gutachterausschuß im Landkreis Prignitz für den betreffenden Zeitraum vor (vgl. Seite 21 des Gutachtens). Hinsichtlich des Grundstücks Ludwigslust, Schloßstraße 19 sind zwar – wie der Sachverständige auf Seite 22 des Gutachtens für das vorgenannte Grundstück ausführt – insgesamt vier Vergleichsfälle in der Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses für die Jahre 1991 und 1992 aufgeführt; diese konnten jedoch nicht herangezogen werden, weil es an ausreichenden Angaben zu den Nutz- und Geschoßflächen fehlte, so daß der Sachverständige auch insoweit Vergleichsfälle nach Berliner Grundstücksauktion herangezogen hat.

Auch in dem Gutachten betreffend das Grundstücks, Schwerin, Großer Dreesch, dessen Verkehrswert der Sachverständige Dr.-Ing. Keunecke mit insgesamt 16.000.000,- DM angegeben hat und das damit rechnerisch den größten Teil der Klageforderung ausmacht, wird deutlich daß eine verläßliche Verkehrswertermittlung zum maßgeblichen Bewertungsstichtag (31. Mai 1991) anhand objektivierbarer Kriterien letztendlich nicht möglich war. Auch insoweit zieht der Sachverständige Dr.-Ing. Keunecke maßgeblich das Ertragswertverfahren unter Berücksichtigung von Vergleichs- bzw. Äquivalenzpreisen heran, wobei – wie er des weiteren ausführt – eine Auswertung über die ortsüblichen Mieten zum Bewertungsstichtag allerdings ebenfalls nicht verfügbar war (vgl. Seite 26 des Gutachtens) und auch über die in Abzug zu bringenden Bewirtschaftungskosten nur unzureichende Kenntnisse vorlagen (Seite 28 des Gutachtens), so daß er bei der Ertragswertermittlung letztendlich auf entsprechende Werte aus den alten Bundesländern zurückgegriffen hat. Eine Vergleichswertermittlung anhand der Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses war mangels hinreichender Angaben über die Nutz- bzw. Geschoßfläche – wie der Sachverständige auf Seite 30 des Gutachtens ausführt – nicht möglich; aus Marktberichten und Veröffentlichungen von Immobilienfirmen konnte ebenfalls kein Vergleichswert hergeleitet werden (Seite 30 des Gutachtens), so der Sachverständige Dr.-Ing. Keunecke schließlich auf den Aquivalenzwert zurückgegriffen hat, bei dem es sich aber in der Tat lediglich um einen Schätzwert handelt, den er auch nur unterstützend herangezogen hat; maßgeblich für die Verkehrswertermittlung soll vielmehr – wie der Sachverständiger bereits auf Seite 29 des Gutachtens ausgeführt hat – der Ertragswert sein, weil andere Ausgangswerte zur Ableitung eines marktgerechten Verkehrswert nicht vorliegen. Aber auch insoweit ist das Gutachten von erheblichen Unsicherheiten geprägt, auch wenn dies anders als in den Gutachten betreffend die Grundstücke Hagenow, Lange Straße 35, Ludwigslust, Schloßstraße 19 und Wittenberge, Wilhelmstraße 4 vom Sachverständigen Dr.-Ing. Keunecke nicht ausdrücklich ausgeführt wird; ebenso wie in den vorgenannten Gutachten war eine Auswertung der ortsüblichen Mieten zum Bewertungsstichtag nicht verfügbar und es fehlten hinreichende Kenntnisse über die Bewirtschaftungskosten.

Letztendlich kommt es darauf aber auch nicht entscheidend an, weil – wie der Sachverständige Dr.-Ing. Keunecke auf Seite 33 des Gutachtens ausgeführt hat – zum damaligen Zeitpunkt auch in Schwerin ein sehr uneinheitliches Preisgefüge bestand und daher bereits aus diesem Grunde keine Rückschlüsse auf den im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielbaren Preis gezogen werden können. Daß sich für den Bereich Schwerin – wie sich aus den Ausführungen des Sachverständigen auf Seiten 15 ff des Gutachtens ergibt – aus der Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses, anders als etwa für den Landkreis Priegnitz insgesamt 26 “Vergleichskauffälle” für gewerblich genutzte Immobilien ergeben haben, wovon sich 20 auf unbebaute Gewerbeflächen und 26 auf bebaute Gewerbeflächen beziehen, ist dabei entgegen der von der Klägerin vertretenen Auffassung ohne Bedeutung. Maßgeblich ist nicht, ob zum Bewertungsstichtag überhaupt Grundstücke veräußert wurden, sondern vielmehr, ob daraus in hinreichend verobjektivierbarer Weise Rückschlüsse auf den im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielbaren Preis und damit auf den Verkehrswert gezogen werden können. Dies ist aber gerade nicht der Fall, wenn – wie der Sachverständige auf Seite 33 seines Gutachtens ausgeführt hat und wie sich auch aus den vorn Sachverständigen auf Seite 16 bis 18 des Gutachtens zur Bodenwertermittlung herangezogenen Vergleichsfällen ergibt – ein sehr uneinheitliches Preisgefüge bestand. Jedenfalls kann insoweit nicht von einem Mittelwert ausgegangen werden; gerade wenn für entsprechende Grundstücke einerseits sehr hohe und andererseits sehr niedrige Preise gezahlt werden, kann für den Verkehrswert nicht auf den mathematischen Durschnittswert abgestellt werden. Maßgeblich ist vielmehr der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielbare Preis; welcher Preis danach erzielbar wäre, ließe sich aber in hinreichend objektivierbarer Weise erst feststellen, wenn sich – mit einer gewissen Bandpreise – ein einheitliches Preisgefüge herausgebildet hätte. Daß eine Verkehrswertermittlung hinsichtlich des Grundstücks Schwerin, Großer Dreesch – wie die Klägerin vorträgt – wegen der Lage und “Einzigartigkeit” des Objekts möglicherweise auch dann auf Schwierigkeiten gestoßen wäre, wenn sich bereits ein funktionsfähiger bzw. geregelter Markt herausgebildet hätte, ist ebenfalls ohne Bedeutung. Denn allein deshalb wird eine Verkehrswertermittlung anhand objektivierbarer Kriterien und unter Berücksichtigung des im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielbaren Preises nicht entbehrlich.

Gleiches gilt im Ergebnis auch hinsichtlich der Gutachten betreffend das Grundstück Schwerin, Sebastian-Bach-Straße 40 und Hagenow, An der Schnarre. Auch das Gutachten betreffend das Grundstück Schwerin, Sebastian-Bach-Straße 40, bei dem der Sachverständige Dr.-Ing. Keuneke maßgeblich die Sachwertmethode herangezogen hat, ist – wie sich aus den Ausführungen auf Seite 21 des Gutachtens ergibt – von erheblichen Unsicherheiten geprägt; das Gutachten betreffend das unbebaute Grundstück Hagenow, An der Schnarre, beruht im Ergebnis auf einer Schätzung, so daß auch insoweit deutlich wird, daß es an hinreichend objektivierbaren Kriterien fehlt.

Da somit mangels funktionsfähigem bzw. geregelten Grundstücksmarkt eine verläßliche Verkehrswertfeststellung anhand verobjektivierbarer Kriterien hinsichtlich der einzelnen Grundstücke nicht möglich war, muß es bei den bei der Kaufpreisbemessung vorläufig zugrundegelegten Buchwerten bleiben; Ansprüche aus § 3 Abs. 6 des Vertrages bestehen demnach nicht.

Nach Auffassung der Kammer bestand schließlich auch kein Anlaß, der Klägerin noch gesondert Gelegenheit zu geben, zum Ergebnis der Anhörung des Sachverständigen Dr.-Ing. Keunecke im Termin am 1. Februar 2001 schriftsätzlich Stellung zu nehmen. Die Einräumung einer gesonderten Schriftsatzfrist nach Anhörung eines Sachverständigen ist aus Gründen der “Waffengleichheit” erst dann geboten, wenn sich aus der Anhörung neue entscheidungserhebliche Umstände ergeben, zu denen die Partei mangels eigener Sachkunde im Termin nicht Stellung nehmen kann, wie dies oftmals bei Arzthaftungsprozessen der Fall ist (vgl. dazu etwa Bundesgerichtshof, Urteil vom 17. April 1984 – VI ZR 220/82 – NJW 1984, 1823). Dies war vorliegend aber nicht der Fall; wesentlich neue und entscheidungserhebliche Umstände hat die Anhörung des Sachverständigen und auch sein ergänzende schriftliche Stellungnahme nicht ergeben. So war die Klage mit dem Zahlungsantrag zu 1) auch nicht im Ergebnis der Beweisaufnahme abzuweisen, sondern wegen der von der Kammer zu entscheidenden Rechtsfrage, inwieweit eine Verkehrswertfeststellung einen funktionsfähigen Grundstücksmarktes voraussetzt und ob etwaige Ansprüche aus § 3 Abs. 6 des Vertrages dementsprechend bereits wegen des Fehlens eines funktionsfähigen Grundstücksmarktes zum maßgeblichen Bewertungsstichtag ausscheiden. Dazu haben beide Parteien bereits vor dem Termin ausführlich schriftsätzlich Stellung genommen.

Die Klage hat auch mit dem Feststellungsantrag zu Ziffer 2) keinen Erfolg. Entgegen der von der Klägerin vertretenen Auffassung ist insoweit keine Hauptsachenerledigung eingetreten. Dies wäre nur dann der Fall gewesen, wenn die Klage im Umfang des ursprünglich gestellten Hilfsantrages vor Eintritt des erledigenden Ereignisses (Einholung des gerichtlichen Sachverständigengutachtens) zulässig und begründet gewesen wäre. Die Klage war aber im Umfang des ursprünglich gestellten Hilfsantrages – worauf die Kammer in der mündlichen Verhandlung am 10. Juni 1997 ausdrücklich hingewiesen hat – bereits unzulässig; der Hilfsantrag war nicht auf die Feststellung eines Rechtsverhältnisses i.S.d. § 256 Abs. 1 ZPO gerichtet, sondern vielmehr auf die Klärung einer – wenn auch zwischen den Parteien streitigen – abstrakten Rechtsfrage.

Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 91, 709 Satz 1 und 2 ZPO.


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Rechtsgebiete

Bank-, Finanz- und Kapitalanlagerecht; Kaufrecht

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