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Schrebergarten: Kleingarten-Pächter müssen viele Vorschriften einhalten

Zuletzt aktualisiert: 03.04.2013 | Autor: Gaius-Redaktion

Die Rechtsfragen zu Kleingarten, Wochenendgrundstück und Schrebergarten sind sehr vielfältig und komplex. Der Vertrag, mit dem der Kleingarten dem Gärtner zur Bewirtschaftung überlassen wird, ist üblicherweise ein Pachtvertrag. Der Kleingärtner verpflichtet sich, die Gartenordnung einzuhalten und dem Vertragspartner (Verpächter), meist ein Zwischenpächter, für die Nutzung des Kleingartens den vereinbarten Preis zu bezahlen (Pachtzins).


Möglich ist auch eine  mitgliedschaftliche Überlassung. Die auf der Basis des Bundeskleingartengesetzes erlassenen Gartenordnungen regeln in aller Regel detailliert, was zulässig sein soll und was nicht.

Detaillierte Regelungen sind meist erforderlich oder zumindest hilfreich, weil die Nutzer verhältnismäßig eng beieinander leben und die Nutzer oft viel stärker eine Gemeinschaft bilden als sonst Einwohner mit Gärten. Es hat seine guten Gründe, dass sich viele  Gartenordnungen eingehend mit der Zulässigkeit von Kündigungen befassen.

Für das Zusammenleben im Kleingarten gilt in besonderem Maße das nachbarliche Gemeinschaftsverhältnis. Es ist ein besonderer Ausdruck des Grundsatzes von Treu und Glauben. Im Grundsatz geht es um die Pflicht eines jeden Nachbarn, auf den anderen Rücksicht zu nehmen. Die §§ 906 bis 924 des Bürgerlichen Gesetzbuches konkretisieren die sich aus dem nachbarlichen Gemeinschaftsverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten. Im Rahmen des nachbarlichen Gemeinschaftsverhältnisses sind die gegenläufigen Interessen gegeneinander ab­zuwägen. Ergebnis des Abwägungsprozesses kann eine Pflicht zur Duldung oder Unterlassung sein; aber auch, dass dem Nachbarn nur ein Ausgleichs­anspruch zusteht. Aus dem nachbarlichen Gemeinschaftsverhältnis wird bislang nicht die Pflicht entnommen, die den Nachbarn schonendste Nutzungsmöglichkeit zu wählen; in diese Richtung kann sich die Rechtsprechung jedoch noch entwickeln.

Rechtspolitisch ist besonders von Bedeutung, dass es zwar sehr viele Kleingärten gibt, in Deutschland über eine Million, die Nachfrage jedoch über das Ganze gesehen immer noch das Angebot übertrifft.

Die Pacht darf im Höchstfall beim vierfachen Betrag der ortsüblichen Pacht im erwerbsmäßigen Obst- und Gemüseanbau liegen. Welche Pacht ortsüblich ist, kann man beim örtlichen Kleingartenverein oder beim örtlichen Gutachterausschuss für die Ermittlung von Grundstückswerten (Rathaus oder Landratsamt) erfahren.

Gartenlaube als Wohnsitz

Das Bundeskleingartengesetz schränkt den Kleingärtner ein: Im Kleingarten ist nur eine Laube mit höchstens 24 Quadratmetern Grundfläche einschließlich überdachtem Freisitz zulässig. Sie darf nicht zum dauernden Wohnen geeignet sein.

Beispielfall 1
In einer Kleingartenanlage hatte ein Pächter faktisch ein „Einfamilienhaus“ inklusive Hundezwinger und Festnetzanschluss errichtet. Nach § 3 Absatz 2 des Bundeskleingartengesetzes darf eine Laube, wie erwähnt, nur 24 Quadratmeter groß und nicht zum dauernden Wohnen geeignet sein. Der Pächter wurde abgemahnt und es wurde ihm eine Frist gesetzt, die rechtswidrig errichteten Baulichkeiten zu beseitigen. Erfolglos. Der Verpächter klagte zunächst auf Rückbau. Nachdem der Kleingärtner auch noch in die „Laube“ eingezogen war, wurde die Klage auf Räumung des Gartens erweitert.

Das Urteil: Das Oberlandesgericht Naumburg hat der Klage stattgegeben (Urteil vom 16.01.2001, 13 U 111/00): Die Kündigung ist gerechtfertigt. Der Pächter hat das Grundstück nicht nur gärtnerisch, sondern zum Wohnen genutzt. Dabei spielt es keine Rolle, dass der Kleingartenvorstand nicht rechtzeitig ein­geschritten ist.

Beispielfall 2
Am 1. März 1971 schloss der Kreisverband Nordost des Verbands der Kleingärtner, Siedler und Kleintierzüchter (VKSK) mit dem Beklagten einen Pachtvertrag über eine in einer Kleingartenanlage in Berlin gelegene Parzelle. Der Beklagte erwarb vom Vorpächter die auf der Kleingartenparzelle befindliche und zu Wohnzwecken genutzte Baulichkeit. Der frühere Pächter bezog im Gegenzuge die bisher vom Beklagten genutzte Stadtwohnung. Bereits mit Bescheinigung vom 24. Februar 1971 hatte der Rat des Stadtbezirks Berlin dem Beklagten die Zustimmung zu diesem Wohnungstausch erteilt. Der Kläger verlangt vom Beklagten, dass er das im Bundeskleingartengesetz vorgesehene Wohnlaubenentgelt für den Zeitraum von 1995 bis 1997 bezahlt und die öffentlich-rechtlichen Lasten für die Jahre 1995 bis 1997 sowie 1998 und 1999 anteilig erstattet. Der Beklagte meint, dass er nicht zahlen müsse, da sein Garten kein Kleingarten im Sinne des Bundeskleingartengesetzes sei, sondern ein Wohngarten. Das Bundeskleingartengesetz sei gar nicht anwendbar. Das Amtsgericht hat die Klage mit eben dieser Begründung abgewiesen. Die Berufung des Klägers ist erfolglos geblieben. Mit der – vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt der Kläger – also der frühere Pächter, der Ansprüche nach dem Bundeskleingartengesetz erhob –  sein Klagebegehren weiter.

Das Urteil: Der Bundesgerichtshof hat am 13.02.2003 dem Kläger Recht gegeben und hat die Sache an das Berufungsgericht zurückverwiesen, damit dieses über die Höhe der Ansprüche entscheidet (III ZR 176/02 – Urteil nachlesen). Zwar ist nach § 1 Absatz 2 Nr. 2 des Bundeskleingartengesetzes ein Garten auch dann, wenn – wie hier – die äußeren Merkmale eines Kleingartens erfüllt sind (vgl. § 1 Absatz 1, Bundeskleingartengesetz), unter Umständen kein Kleingarten. Vorliegend kann von der Überlassung einer Wohnung im Sinne des § 1 Absatz 2 Nr. 2 des Bundeskleingartengesetzes, mit der die Überlassung des Gartens im Zusammenhang stehen könnte, schon deshalb nicht gesprochen werden, weil der Gebrauch der auf dem Gartengrundstück befindlichen Baulichkeit nicht durch den Verpächter des Grundstücks oder einen sonstigen Dritten gewährt wird, sondern aufgrund eigenen (Eigentums-)Rechts des Pächters erfolgt. Es handelt sich also um keinen Wohngarten, so dass das Bundeskleingartengesetz anwendbar ist. In Kleingärten darf nur eine Laube in einfacher Ausführung errichtet werden, die nach ihrer Beschaffenheit, insbesondere nach ihrer Ausstattung und Einrichtung, nicht zum dauernden Wohnen geeignet sein darf. Abreden, die dem Pächter die Errichtung einer Luxuslaube erlauben, sind nichtig. Allerdings hält das Bundeskleingartengesetz in seinem § 20a Nr. 7 und 8 Sonderregelungen für übergroße Lauben und solche Lauben bereit, die zu Wohnzwecken benutzt werden, sofern diese Nutzung zeitlich vor der Anwendbarkeit des Bundeskleingartengesetzes einsetzte – also in den alten Bundesländern vor Inkrafttreten des Bundeskleingartengesetzes am 1. April 1983 und in den neuen Bundesländern vor dem Beitritt am 3. Oktober 1990. Diese Überleitungsvorschriften, die dem Pächter der Kleingartenparzelle Bestandsschutz gewähren, stehen jedoch der Anwendbarkeit des Bundeskleingartengesetzes im übrigen nicht entgegen, sondern setzen diese vielmehr voraus: Danach hindert eine „altrechtliche“, mit Bestandsschutz versehene Wohnnutzung nicht die Einstufung des Grundstücks als Kleingartenland. Dies gilt selbst dann noch, wenn die Wohnnutzung überwiegt.

Entschädigung für gekündigte Parzelle

Beispielfall 3
Einem Pächter wurde seine Parzelle in einer Kleingartenanlage ordentlich, also nicht fristlos oder sonst außerordentlich gekündigt. Er räumte die Parzelle und forderte 13000 Euro als angemessene Entschädigung für die von ihm eingebrachten oder gegen Entgelt übernommenen Anpflanzungen und Anlagen, soweit diese im Rahmen der kleingärtnerischen Nutzung üblich sind. Der Verpächter beruft sich dagegen darauf, dass Ersatzansprüche bereits nach sechs Monaten verjähren.

Das Urteil: Der BGH hat am 06.06.2002 entschieden, dass der Pächter eine angemessene Entschädigung (§ 11 I, Bundeskleingartengesetz) vom kündigenden Hauptverpächter oder jeweiligen Nutzer der Fläche verlangen kann (III ZR 181/01 – Urteil nachlesen), soweit dies die von ihm eingebrachten oder gegen Entgelt übernommenen Anpflanzungen und Anlagen betrifft (§ 11 II, Bundeskleingartengesetz). Dieser Kündigungsentschädigungs­anspruch (§ 11 I 1, Bundeskleingartengesetz) verjährt erst innerhalb von drei Jahren.

Pflege öffentlicher Wege in Kleingartenanlagen

Beispielfall 4
Die Stadt verlangt, dass die Pflegeaufwendungen (zum Beispiel Gehölzschnitt) für die Grünstreifen entlang der öffentlichen Wege in einer Kleingartensiedlung vom Kleingartenverein erstattet werden, und klagt vor Gericht. Die Stadt beruft sich dabei auf § 5 des Bundeskleingartengesetzes. Der Kleingartenverein beruft sich auf eine anders lautende vertragliche Regelung.

Das Urteil: Der Bundesgerichtshof gab der Stadt Recht (Urteil vom 16.01.1997, III ZR 79/96). Der Pächter muss die Pflege und Erhaltungskosten für die Randbepflanzung öffentlicher Wege erstatten, auch wenn der Verpächter die Sträucher wegen der eigenen Verkehrssicherungspflicht schneidet. Der Verpächter kann sich auch dann auf § 5 V des Bundeskleingartengesetzes berufen, wenn in einem früheren Pachtvertrag anderes vereinbart wurde.

 

Urteilsdatenbank: Urteile nachlesen

Hier können Sie wichtige Urteile zum Themenbereich “Kleingarten und Wochenendgrundstück” im Wortlaut nachlesen:

Kleingarteneigenschaft einiger weniger Parzellen mit Verbindungsweg (BGH, III ZR 31/05)

Kein Wohnlaubenentgelt bei einer Kleingartenanlage mit massiven Bauwerken (BGH, III ZR 203/02)

Anspruch gegen Zwischenpächter auf Räumung und Herausgabe von Kleingartengrundstücken (OLG Dresden, 21 U 1948/02)

Wohnlauben in Kleingärten (BGH, III ZR 176/02)

Entschädigungsanspruch des Endpächters bei Kündigung des Zwischenpachtvertrags durch den Hauptverpächter (BGH, III ZR 181/01)

Nutzungsverhältnis in geschlossener Kleingartenanlage kein Fall des SachenRBerG (LG Berlin, 36.O.632/95)

 

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